第3章 投资方案评价与选择

3．1  投资方案评价指标

3．1．4  内部收益率

1．内部收益率的含义

内部收益率：是指能使用项目计算期内净现金流量现值累计即净现值等于零时的折现率。用IRR或i’表示。公式：

2．内部收益率的经济含义

从上式中可以看出，内部收益率完全取决于项目内部现金流量要素，与外部变量无关。这就是内部收益率称为“内部”的原因。

内部收益率反映的是项目全部投资所能获得的实际最大收益率，是项目借入资金利率的临界值；它表明了项目对所占用资金的一种恢复能力，在项目计算期内尚未恢复的资金，按这一利率进行恢复，到寿命期末时恰好恢复完毕。当投入的资金不变时，收回的资金越多，内部收益率越高；当回收的资金不变时，投入的资金越多，内部收益率越低。

3．内部收益率的判别准则

IRR≥0，方案可行。

优点：不仅考虑了资金的时间价值，而且考虑了方案整个计算期内的现金流量，能够直接反映项目实际的投资效率；内部收益率不是给定的，是内生的，不需要事先确定基准收益率。

缺点：在于计算较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目而言，其内部收益率往往不是唯一的，在某些情况下甚至不存在；内部收益率只反映占用资金的使用效率，而不反映其总量使用效果。

4．内部收益率的计算

内部收益率实际上是净现值的反算。

内部收益率可以通过内插法（试算插值法）求得。内插法的计算步骤：

① 初估IRR的试算初值；

② 试算，找出i1和i2及其相对应的NPV1和NPV2；并且为保证IRR的精度，i1与i2之间的差距一般以不超过1~2%为宜。

③ 用线性内插法计算IRR的近似值，公式如下：

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR≥ic时，项目可行；当IRR＜ic时，项目不可行。 

为了控制误差，通常试算用的两个折现率之差应小于3%。

【例】见《房地产开发经营与管理》P171的【例6-3】

3．1．5  基准收益率的确定

一般情况下，投资者可根据自身发展战略、经营策略、具体项目特点与风险、资金成本、投资收益的期望、机会成本等因素综合测定。也可以参考使用国家行政主管部门统一测定并发布的行业基准收益率。政府作为一类特殊投资者，它的基准收益率由国家规定。